こんにちは！運営人ふるふるです！
運営人は最近、人生3回目の引越しをしました。
本日は、その体験に基づき、
【賃貸の初期費用を抑える方法と体験談】を綴っていきます！
もっと簡潔に流れを知りたい！交渉のメール例文を探している！
という方は、ぜひこちらの記事を見てくださいね♪
引越しや賃貸契約をするとき、
こんな風に感じたことはありませんか？
そんな人に向けて、引越し初心者の運営人の目線で、
最低限おさえておくとよかった知識を抜粋して記事にしていきます。
実践優先度とやりやすさも5つ星評価で分かりやすい☆
情報の信憑性を補うため、
不動産サイトからの引用やリンクをご用意しておりますので、
安心してくださいね♪
賃貸引越しの初期費用、高すぎる！！！
初期費用をもう少し抑えたい…安くなる部分ってないのかな。
- 交渉の効果的なタイミング
- 初期費用を抑えることのできる、見るべきチェック項目が分かる
- 交渉の優先度が目次を見ただけで一発で分かる
一番大事！！交渉をするタイミングと相見積もり
交渉をする上で、おさえるべき大前提２点
結論から言います。
「交渉は内見に行く前にすること！」
「見積書は内見予約の前にもらうこと！」
これをやるだけで、
- 見落としのリスクが減り、
- 交渉の難易度が下がります。
具体的には、内見予約のメールを送る際、
「内見予約をしたいと思っていますが、見積書について何点か質問がございます。」
と、その後に交渉の余地のある点について聞いていけばOKです。
大事なことなので2回言います。
「交渉は内見に行く前にする！」
「見積書は内見予約の前にもらう！」
交渉がスムーズになること間違いなしです♪
なぜ内見前なのか？？
一般的に、賃貸物件契約の流れは以下の通り。
- 物件検索
- 内見予約
- 内見
- 物件決定と契約・支払い
もし4番の契約時に交渉をしたとします。
自分が契約時に交渉される側の立場だったら、
こんなふうに思えてきませんか？
- 「頑張って案内したのに、仲介手数料値切ってきた〜〜！！」
- 「案内の前に言ってくれた方が、こっちも気持ちよく契約できたのに、、、」
（もちろん、仕事なんだから自分の気分の問題じゃないだろ！っていうのは大前提として、ですよ！笑）
人間ですから、そんな風に思ってしまってもおかしくありません。
交渉を後出ししたことで、本来交渉してもらえたはずが、
してもらえなくなってしまった、なんて嫌ですよね！
管理会社とのやり取りをモチベ高くやってもらうためにも、
適切なタイミングで交渉を行うようにしましょう！
相見積もりは必ずとろう！業者をふるいにかけよう
相見積もりを必ず取る理由。
それは、「良い業者か悪い業者か見極めるため」。
相見積もりを取ることで、
- この管理会社は、いらん項目をかさ増ししているな
- この不動産会社は、礼金をかさ増ししているな
と、分かることが多々あります。
そのような業者と、長く関係を続けたいでしょうか？
みんな、より良い業者さんと付き合いをしたいはずです。
相見積もりには、そのような業者をふるいにかけ、
関係を続けるべき業者を見極めることができるという、大きなメリットがあります。
さて、前置きが長くなりました。。
次からはチェック項目を見ていくこととしましょう！
賃貸物件・初期費用を抑えるための必須チェック項目
大体、賃貸物件の初期費用は、「家賃の5倍」と言われています。
「しょうがないけど、高いよ〜〜泣」
家族が多ければ多いほど、広い部屋に引っ越すことになりますから、
その負担はどんどん大きくなっていきますよね。
ここでは、見積書に記載されている内容のうち、
必ず見るべきポイントをまとめていきます。
また、引越し初心者の運営人の目線で、
交渉しやすいかどうかの優先度も記載しておきます！
以下の基準でつけているので参考にしてみてください♪
〜初心者にとっての交渉優先度・やりやすさ〜
- ★★★★★ 絶対絶対交渉するべき！！
- ★★★★☆ 交渉するべき！！
- ★★★☆☆ できたら交渉しよう（条件ありの場合が多い）
- ★★☆☆☆ ほかで下げてもらえなければ、交渉する価値アリ
- ★☆☆☆☆ 交渉しても良いけど、効果は薄い
交渉やりやすさ★★★★★ 絶対絶対交渉するべき！！
仲介手数料
まずは、不動産屋さんに払う仲介手数料です。
こちらは宅建業法で、
- 「仲介手数料は、家賃の0.5割」
- 「契約者の同意があった場合のみ、それ以上の金額を指定することができる」
と定められています。
そのため、一般的に仲介手数料を家賃の１ヶ月分としている不動産屋さんは多いですが、
ルール的には家賃の約半分の金額を払えば大丈夫です！
なので、ここは遠慮せずに交渉してOKです♪
というか絶対交渉しましょう！！！
以下、ホームズさんからの引用を載せておきますね。
賃貸借契約における仲介手数料の相場
賃貸物件の場合は、宅建業法によって、借主と貸主のそれぞれから受け取れる手数料の上限は「賃料の0.5ヶ月分以内」と定められています。ただ、依頼者の承諾があれば、どちらか一方から賃料の1ヶ月分以内までの手数料を受けることも可能です。
そのため、賃貸の仲介手数料については、「家賃の0.5～1ヶ月分＋消費税」としているところが多いといえます。
以上 LIFULL HOME’Sから引用
消臭抗菌施工など
不動産屋さんが行う「消臭抗菌施工など」。
- 「お部屋をきれいにします」
- 「消臭を行います」
など、不動産屋さんが初期費用に入れていることがありますが、
これも別に自分でできる内容なので、外してもらいましょう。
不動産屋さんの利益確保のための項目、といっても過言ではない項目です。
以下、引用です。
不動産会社が付帯商品をつける大きな理由は付帯の売上が収益になるからです。
「お客様にきれいに入居してもらうために消臭抗菌施工をします」という営業マンもいますが、話半分に聞いといた方が良いです。
それならもっと安くていい商品がありますし、任意かどうか自分から説明するからです。
また、特に仲介手数料が半額や無料にするのが当たり前という風潮になってきたので、その分の収益を確保していく必要があります。
ひどい場合だと、仲介手数料は安くなっても付帯商品が大量につけられ、結果的に仲介手数料1ヶ月分よりはるかに高くなってしまうこともあるので注意です。
以上、株式会社了 不動産WEB相談室 より引用
事務手数料
不動産屋さんの事務手数料です。
不動産屋さんに払うものは仲介手数料のみです。
なので、なんの事務手数料なの？という感じです。
そのため、基本的にはこちらも払わなくて良い項目になります。
以下、引用です。
-
不動産賃貸における「事務手数料」は必ずしも違法ではないが、金額が家賃１ヵ月プラス消費税以上になると違法と判断される。不動産業者に関しては、仲介手数料を「家賃１ヵ月分」としていることが多いため、本来、「事務手数料」を取る必要はない。したがって、賃貸借契約の際には、「事務手数料」と仲介手数料の両方が請求されていないかの確認が必要。なお、不動産売買に伴う住宅ローン契約の「事務手数料」は、住宅ローンを提供する金融機関に支払う手数料である。住宅ローンにかかわる「事務手数料」の金額は、数万円の定額のタイプと、借入額によって手数料額が異なるタイプの2つがある。費用も高いため、住宅ローンの重要な比較検討ポイントのひとつとなる。
以上、ホームメイト より引用。
交渉やりやすさ優先度★★★★☆ 交渉するべき！！
あんしんサポート的なもの
物件によってまちまちですが、
管理会社の「あんしんサポート的なもの」も、加入義務は基本的にはありません。
それがどういうものなのかも分からず、
初期費用に記載があるからと加入している人がほとんどではないでしょうか。
メールで一言、「あんしんサポートは外していただけますか？」と記載すればOKです。
ただし「強制加入」が義務の場合は外せませんので、
そこで無理に交渉しないよう気を付けましょう。
交渉やりやすさ優先度★★★☆☆ できたら交渉しよう（条件ありの場合が多い）
ハウスクリーニング料
ハウスクリーニング料です。
クリーニングは、以前の住人が退去する際、行われているのが普通です。
また、基本的に入居時のクリーニング代は
貸主（＝大家さん）の負担となります。
なので、ここも交渉の余地がある項目となります。
ただし、「入居時にクリーニング代を申し受ける」という特約を貸主がつけている場合、
これを拒否することはできません。
拒否してもいいですが、
多分その家には住めなくなると思いますので、
やめておいた方が無難です^^;
詳しくは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧ください。
以下、ホームズさんからの引用です。
入居時と退去時がある
ハウスクリーニング費用の支払いは、部屋を退去した後に請求されるケースが一般的です。多くの場合は退去から1ヶ月程度で管理会社から見積書や精算書の形で費用の請求が届きます。この管理会社の連絡に従って支払いを行いますが、部屋の修繕費用とともにクリーニング代が敷金から差し引かれて清算される形がほとんどです。
見積書や請求書の内容に納得できない場合は、管理会社へ問合せをして、なぜこの金額になったのかを確認しましょう。
また、入居時にクリーニング費用を支払うケースもあります。先に支払いを行うのは、退去する際の費用に関するトラブルを避けたい場合や、敷金ゼロの物件の場合に敷金の代わりとしてクリーニング代を入居時に請求する、ということがあるようです。
契約時に確認しよう
クリーニング代がどのタイミングで請求されるのかは、部屋を契約するときに確認しましょう。契約の際にはどうしても家賃や敷金・礼金に目がいってしまい、クリーニングの費用まで気が回らないことがあります。しかしこの部分を見落としてしまうと、入居時や退去時に思わぬ出費となるケースもあるので、注意しておくことをおすすめします。
入居時や退去時にトラブルを避けるためにも、賃貸借契約を取り交わす際に、どのタイミングで支払いを行うことになるのかをしっかりと確認しておきましょう。
以上、LIFULL HOME’Sから引用
鍵交換代
「鍵交換代」です。
こちらは強制の場合は外せないが、任意の場合は断ることもできるかも？という項目です。
というのも、鍵交換は自分で鍵屋さんに依頼した方が基本的に安く済みます。
- 「鍵シリンダーは前の住人と一緒でも構わないよ」
- 「自分で依頼するのが苦じゃないよ」
そんな方は、強制か任意か確認した上で、
外してもらうことも可能です。
ただデメリットもあります。
- 鍵のタイプによってはそれほど金額が変わらない
- 貸主によってはNGの場合もある
このように、自分で調べる労力が結構あります^^;
ズボラな運営人がもしやるとなったら、
正直ここまで交渉する体力はない気がします笑
以下、鍵交換のタイミングについてのLIFULL HOME’Sさんからの引用文です。
鍵を交換するタイミングは2パターンあります。退去者が費用を負担する場合と、入居者が負担する場合で異なります。
前者の場合は、入居者はいつ鍵交換が行われたか分かりません。悪意のある貸主であれば、鍵交換を行わずに費用だけ請求している可能性もあります。後者の場合は、鍵交換に立ち会うこともできるので安心です。
そこで退去者が費用を負担する場合は、契約前に鍵交換を本当にしたかどうか確認しておくべきです。前の入居者が合い鍵をまだ所持している可能性も考えられます。
鍵交換が行われていないことで盗難にあった場合、貸主の責任となりますが、被害を受けるのは自分なので、できるだけリスクは少なくする選択をとりましょう。
優先度の低いチェック項目
こちらの項目では、
「チェックできたらいいけど、そこまでしなくても良いな」
という項目をピックアップしています。
最低限だけ知りたい！という方はスルーでOKです！
優先度★★☆☆☆ ほかで下げてもらえなければ、交渉する価値アリ
礼金
礼金は、「貸主へお礼の意味を込めて支払うもの」です。
基本的にはその考え方でOKです。
ただし昨今、不動産会社や管理会社が悪さをしている例が少なからずあります。
仲介手数料を値引きする代わりに、必要以上に礼金に上乗せしている悪徳業者も中には存在するようです・・・
絶対そのような業者に騙されないようにするには、
「相見積もり」をとった上で礼金の部分を見比べるしかありません。
そのため、賃貸契約の際は、必ず相見積もりをしてくださいね！！
以下、CHINTAI情報局さんのサイトからの引用です。
礼金とは？
まず一番の疑問は、そもそも礼金とは一体何かということだ。礼金は、大家さんに対してお礼の意味を込めて渡すお金である。今よりも賃貸物件が少なかった時代に、家を貸してくれた感謝の気持ちとして渡していたものだ。
また、大学進学や就職をする子どものために、心付けの意味として送ったものなど、さまざまな由来がある。いずれも大家さんへの感謝やお礼の意味として支払われてきたのだ。
しかし以前と比べると世の中の賃貸物件自体の数も増えている。また昔のように大家さんと入居者の間に密な関わりがなく、直接顔を合わせる機会も少ない。そのため本来の意味での礼金ではなく、慣習だけが残っているのが現状だ。
礼金の特徴
礼金の特徴は、一度払うと戻ってこないという点だ。前述したように、礼金は本来大家さんへのお礼ために支払われていたものである。
そのため慣習として根付いている現在でも、返還がされないのだ。また礼金については法律で定義が定められているわけではない。
以上、CHINTAI情報局より引用
優先度★☆☆☆☆ 交渉しても良いけど、効果は薄い
敷金
敷金は、「前もって貸主に入居者が預けておくお金」です。
入居中や退去時にクリーニング代などの費用が発生します。
そんな時に、まずは敷金から補填される仕組みとなっています。
そのため、敷金の交渉はできないこともないですが、
- 「先に払うか」
- 「後に払うか」
簡単に言ってしまえばこの違いです。
つまり、初期費用をおさえたい場合は、
「敷金ゼロにしてもらう代わりに、退去時に費用を全額負担する形にはできませんか？」
という交渉が現実的なものだと思います。
以下、CHINTAI情報局さんのサイトからの引用です。
敷金
敷金は、先述した保証金とほとんど同じと考えていただいて問題ない。したがって、おもな使用目的は退去時に必要となる修繕費である。
保証金と違う点は、一般的に「礼金」と一緒に支払う必要があるという点だ。この礼金については詳しく後述するが、簡単にいうと家主に対しての「お礼金」である。お礼としての支払いのため、退去時には一切変換されない。
このように現在では一部地域で、保証金という制度が残っているが、ほとんどが「敷金・礼金」になっている。入居時には契約書をしっかりと読み、わからなければすぐに不動産へ相談することが大切だ。
以上、CHINTAI情報局からの引用
家賃
家賃は、貸主＝大家さんの生命線です。
家賃から収入を得ている大家さんは、家賃が減れば収入も減ります。
家賃を5000円下げてもらえませんか？
なんて打診があったら、大家さんはきっと、こう考えます。
5000円×12ヶ月で60000円も収入が減るなぁ。
なので、家賃交渉はなかなかレベルの高い交渉と言えます。
するとしても、1000〜3000円の範囲で交渉するのが相場のようです。
もし本当に住みたい物件の場合は、
「長期的に契約を考えているので、家賃を少し安くしていただけませんか？」
というような、大家さんにもメリットを提示して交渉をするようにしなければなりません。
正直、かなり労力がいることだと思うので、
私個人の見解としては、コスパの悪い交渉かなぁと感じています。
保証会社 保証料
保証会社に払う保証料は、
基本的に保証会社へ必ず払わないといけないものです。
保証会社への加入が義務付けられている物件の場合、
こちらは支払わないと入居ができません。
そのため交渉する余地はあまりない項目となります。
運営人ふるふるの物件、見積もり情報
運営人ふるふるは、ネットとYouTubeを見まくって、
住宅閲覧サイトも見まくって、
余計にぼったくられていない不動産会社、物件を探し続け、
1週間かけて理想の物件を見つけました！！
【前もってやったこと】
- ３社以上と直接やりとりし、相見積もりをとる
- 余計な費用を初期費用にかさ増ししている物件は切り捨て
- 仲介手数料を半額に交渉
- 礼金の上乗せを発見
【最終的な初期費用項目】
- 家賃 2.5ヶ月分（日割り分も換算）
- 敷金 1ヶ月分
- 礼金 1ヶ月分
- 保証会社利用料 0.5ヶ月分
- 仲介手数料 0.5ヶ月分
- 支払いなし ハウスクリーニング、鍵交換代、安心サポート、抗菌施工代etc.
仲介手数料は0.5ヶ月分減額していただきました。
なんのトラブルもなく、快く応じてくださいました♪
そして、「余計な初期費用を取っていない優良物件」を発見することに成功！！
これでほぼ限界まで初期費用をおさえることができました。
もし知識を得ていなければ、
「その項目が余計かどうか」も分からない状態で物件探しをし、
優良物件、不動産屋さんにも巡り会えなかったと痛感しています。
まとめ 払わなくて良いものは払わないようにしよう
いかがでしたか？
交渉の優先度と、やりやすさを、初心者目線でまとめてみました。
内見前に見積書をもらい、交渉する！
交渉の際は、見積書を見比べて、自分のできそうな範囲で交渉する！
そうすることで、少しでも賃貸契約の初期費用を抑えられた人が
1人でも増えたら嬉しいです♪
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